* สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้กำลังทำให้ยากยิ่งขึ้นกับการหาซื้อบ้านใหม่สักหลังหนึ่ง บ้านที่มีอยู่ในตลาดบ้านนั้นมีอยู่น้อยมากเป็นประวัติการณ์ และจำนวนยอดขายบ้านที่ราคาไม่แพงนั้นมีน้อยกว่าที่เคยเป็นมาเพราะว่าความต้องการนั้นมีมากกว่าจำนวนบ้านที่มีราคาที่สามารถซื้อได้
น่าเสียดาย เรื่องนี้ก็ยังเป็นเหตุให้มีการโกงการกู้เงินและเอกสารต่างๆจากผู้ซื้อ ซึ่งเหตุการณ์นี้ก็ยังเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติเงินฝืดจากปี 2006-2010 อีกด้วย ในช่วงเวลานี้มีคนจำนวนมากสูญเสียบ้าน หลังจากมีการไต่สวนเรื่องโกงการจำนอง (mortgage fraud)
ไม่ว่าใครที่เคยซื่อบ้านมาแล้วรู้ดีว่าการจัดหาเงินจำนองบ้านนั้นเข้มงวดมากด้วยกฎระเบียบต่างๆและการจัดหาเอกสาร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพูดถึงการจัดหาประวัติการทำงาน การจัดเตรียมเอกสารที่ถูกบังคับให้นำเสนอต่างๆนั้นมีจุดประสงค์ที่จะป้องกันทั้งสองฝ่ายคือผู้ซื้อและสถาบันให้กู้เงิน (FDIC lenders) ควรใช้สามัญสำนึก, ถ้ามีอะไรบางสิ่งบางอย่างดูเหมือนว่ามันง่ายเกินไป มันต้องมีอะไรที่ไม่ถูกต้องแน่นอน
กฎข้อบังคับใช้สำหรับการกู้เงินจำนองบ้านขั้นต่ำขณะนี้
1.เงินมัดจำ (Down payment) เงินที่ชำระราคาครั้งแรกขั้นต่ำคือ 3 เปอร์เซ็นต์ สำหรับเงินกู้แบบธรรมดา หรือ 10 เปอร์เซ็นต์ เงินวางมัดจำสำหรับเงินกู้ FHA ทางธนาคารบังคับให้ผู้ยืมเงินแสดงหลังฐานเรื่องเงินทุนที่อยู่ในธนาคารอย่างน้อย 3 เดือน หรือเงินจำนวนนั้นอาจเป็นของขวัญจากคนอื่นก็ได้แต่ต้องมีเอกสารแสดงว่ามันเป็นของขวัญ
2.ประวัติการทำงาน (Employment History) สถาบันเงินกู้หรือผู้ให้กู้ที่มีใบอนุญาตต้องการหลักฐานแสดงให้เห็นว่ามีรายได้ที่มั่นคงจากประวัติการทำงานอย่างน้อย 2 ปีติดต่อกันโดยทาง W-2 หรือ I-9 ผู้ให้กู้จะเข้มงวดอย่างมากๆกับประวัติการทำงานนี้เนื่องจากเศรษฐกิจถดถอยลง
3.คะแนนของเครดิต (Credit score) คะแนนเครดิตขั้นต่ำสำหรับ เงินจำนอง FHA คือ 500 และ 620 สำหรับเงินกู้จำนองบ้านแบบธรรมดา อย่างไรก็ตาม ถ้ามีคะแนนเครดิตสูงๆจะทำให้ท่านได้รับอัตราเงินกู้จำนองบ้านที่ดีที่สุด และพรีเมี่ยมประกัน PMI (Private Mortgage Insurance) ต่ำอีกด้วย
4.หนี้กับอัตราส่วนของรายได้ (Debt-to-income ratio: DTI) อัตราเปรียบเทียบหนี้กับรายได้ของท่านจะถูกวัดโดยเอารายได้ยังไม่หักภาษีแต่ละเดือนนั้นไปหารกับหนี้ทั้งหมดของท่าน ผู้ให้กู้ธรรมดาทั่วไปมักจะชอบ DTI อยู่ที่ 45 เปอร์เซ็นต์ หรือต่ำกว่า (รายได้ต้องได้รับการพิสูจน์ว่าได้รับอย่างมั่นคงอย่างน้อยเป็นเวลา 2 ปีจากงานเดียวกันหรือบริษัทเดียวกัน)
ถ้ามีผู้กู้คนหนึ่งมีเครดิต, จำนวนเงินไม่พอกับความต้องการ สถาบันเงินกู้บางแห่งจะยอมให้ผู้กู้นั้นมีคนเซ็นต์สัญญาร่วมและเป็นผู้กู้ร่วมเพื่อที่พวกเขาสามารถมีคุณสมบัติครบตามความต้องการของผู้ให้กู้ ในสภาพเศรษฐกิจขณะนี้ และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ทางธนาคารได้มีกฎระเบียบเข้มงวดขึ้นและผู้กู้ทั้งหลายก็กลายเป็นคนเจ้าปัญญาขึ้นมาโดยเอาเงินของพวกเขามาลงขันซื้อบ้านกันหลายคนโดยเงินที่ให้กู้ แม้กระทั่งบางคนพบกับ “นักลงทุนเงียบ” ช่วยจัดหาเงินทุนให้ซื้อบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงซึ่งเรื่องนี้ได้กลายเป็นแนวโน้มในสถานการณ์ส่วนมากเพื่อให้คนบางคนได้เป็นเจ้าของบ้าน สถานการณ์เหล่านี้เรียกว่า non-conventional หรือไม่เกี่ยวกับข้อตกลงหรือสัญญา
ความเป็นจริงก็คือ มันยากมากกว่าแต่ก่อนที่เคยเป็นมาที่จะย้ายจากบ้านหนึ่งไปอีกบ้านหนึ่งที่มีคุณค่าหรือราคาเท่ากัน ไม่เฉพาะการจำนองบ้านหลังใหม่เดี๋ยวนี้จะทำให้ท่านเสียต้นทุนมากกว่า แต่มันจะยากขึ้นมากๆที่จะชนะการประมูลราคาซื้อกับทุกหลัง ถ้าท่านต้องการการจัดหาเงิน (financing) ไม่ว่าประเภทไหนก็ตาม มันทำให้ยากมากขึ้นสำหรับคนซื้อบ้านหลังแรกที่อยากจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลังหนึ่ง แม้กระทั่งผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติอันเพียบพร้อมมีประวัติการทำงานอย่างมั่นคงมากว่าสิบปีก็ตาม ก็ยังเป็นการยากลำบากโดยปราศจากการช่วยเหลือ
ถ้าท่านอยู่ในตลาดซื้อบ้านใหม่ ขอให้แน่ใจว่าท่านใช้ผู้ให้กู้ที่มีใบอนุญาตที่มีชื่อเสียง ถ้ามีบางสิ่งบางอย่างดูเหมือนดีมากๆที่จะเป็นความจริงได้ ต้องฉลาดไว้ แล้วก็ตรวจสอบให้ละเอียดเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาต่างๆที่จะเกิดขึ้นได้และสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่างจากกลลวง
*Jason Hill ทำงานอยู่กับบริษัท Amerifirst Lending และเป็นผู้ปล่อยเงินกู้ที่มีใบอนุญาต มากว่า 10 ปีแล้ว เขาเป็นคนที่มีความรู้และเป็นคนจริงใจ ถ้าท่านมีคำถามเกี่ยวกับเรื่องซื้อบ้าน ท่านสามารถโทรศัพท์ไปปรึกษากับเขาได้ทันทีที่หมายเลข 702-768-8898 และเขาก็ยังทำงานร่วมกับคุณ Diane Sirikhan ซึ่งเป็นเอเย่นต์อสังหาริมทรัพย์คนไทยอีกด้วย เขาทั้งสองได้ช่วยเหลือคนไทยซื้อบ้านมาหลายรายแล้ว คุณไดแอนพูดภาษาไทยได้คล่องมาก และยินดีตอบคำถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการกู้เงิน โทรศัพท์ปรึกษาคุณไดแอนได้ที่หมายเลข 702-460-4626
